Wycena mieszkania albo domu może być konieczna w kilku przypadkach. Jest to na przykład chęć ubiegania się o kredyt hipoteczny, sprzedaż mieszkania czy domu, a także podział majątku. Do wszystkich tych czynności wymagana jest wycena mieszkania. Wiedzieć trzeba o tym, że musi ona odbywać się zgodnie z określonymi wytycznymi.
Co to jest wycena mieszkania i na czym polega
Wyceny nieruchomości mogą być dwie. Jedna to taka, która sporządzana jest tylko w celach orientacyjnych do określenia wartości domu, mieszkania. Druga to wycena formalno – prawna, wykonywana jest ona przez osoby, które posiadają odpowiednie kompetencje i uprawnienia, czyli rzeczoznawców majątkowych. Aby dokonać wyceny sporządzają oni operat szacunkowy. Jest to dokument, który posiada odpowiednią formę, strukturę i treść. Koniecznością jest, aby dokument ten miał formę pisemną i aby zawierał on wszystkie szczegółowe wyliczenia, fotografię oraz opis domu lub mieszkania.
Oto kilka składowych operatu szacunkowego:
- Przedstawienie celu w jakim sporządzana jest wycena mieszkania
- Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
- Źródła pozyskania informacji o wycenianej nieruchomości
- Przedstawienie podstawy formalnej
- Określenie stanu technicznego budynku.
Jak zostało to już wspomniane wcześniej, wycena mieszkania musi przebiegać przy zachowaniu wszystkich zasad, które określone są w Ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust 2. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Formalno – prawna wycena jest wymaga w sytuacjach, gdzie będzie ona potrzebna do dalszych działań i jednocześnie będzie wymagane jej urzędowe potwierdzenie. Są to na przykład:
- Sprawy, w których dokonuje się podziału majątku i spadku
- Konieczność przedłożenia wspomnianego wcześniej operatu szacunkowego w celach podatkowych
- W momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny
Czynniki wpływające na wycenę nieruchomości
Istnieje kilka czynników, które mogą wpływać na wycenę mieszkania. Wycena mieszkania dopiero powstałego, wycena mieszkania, które posiadało już kilku właścicieli będzie inna. Wynika to głownie z tego, że nowe mieszkanie na pewno nie posiada żadnych obciążeń majątkowych natomiast już to kilkuletnie może takie zobowiązania mieć. Co więcej znaczenie tych czynników zmienia się stosunkowo szybko. Dlatego też wyceny mieszkania bardzo często ulegają dezaktualizacji.
Oto kilka czynników, które mają wpływ na wyceny nieruchomości:
- Rodzaj przedmiotu wyceny
- Powierzchnia nieruchomości i jej standard
- Lokalizacja i stan techniczny lokalu
- Powierzchnia przeznaczona do użytkowania
- Przeznaczenie powierzchni
- Popyt i podaż na nieruchomości w momencie dokonywania wyceny mieszkania
- Zobowiązania majątkowe nieruchomości, jeżeli takowe występują
- Perspektywy rozwojowe lokalizacji, w której nieruchomość się znajduje
Czynniki te doskonale pokazują jak wiele rzeczy wpływa na wycenę nieruchomości. Jak zostało wspomniane wcześniej, zmienne te szybko ulegają przedawnieniu. Ważne więc jest śledzenie i aktualizowane zmian, dokonujących się na rynku nieruchomości, w trakcie dokonywania wycen.
Metody wyceniania nieruchomości
Wyceny formalno – prawne można podzielić na:
- Podejście kosztowe – jak sama nazwa wskazuje ma on związek z kosztami. Mowa tutaj o kosztach odtworzenia nieruchomości, pomniejszone są one o stopień jej zużycia i o koszt odtworzenia części składowych.
- Podejście dochodowe – w tym przypadku bierzemy pod uwagę nie koszt, a dochód. Wartość mieszkania bądź domu oblicza się na bazie stopy zwrotu z inwestycji możliwej do uzyskania.
- Metodę porównawczą – aby dokonać wyceny metodą porównawczą, należy porównać nieruchomość wyceniana do najbardziej zbliżonej nieruchomości na rynku, która została już sprzedana.
- Metodę mieszaną – to połączenie co najmniej dwóch metod, które zostały wymienione wyżej.
To jaka metoda zostanie wybrana do wyceny danej nieruchomości zależy od biegłego sądowego bądź od rzeczoznawcy majątkowego.
Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?
Nie ma jasno określonej ceny usługi wyceny mieszkania, można podać widełki w jakich zazwyczaj mieści się koszt tej usługi. Jest to od 300 do 1000 zł. Z tym, że wycena domu zwykle jest droższa i tutaj ceny zaczynają się od 500 zł. Wyceny orientacyjne bez operatu szacunkowego można dokonać samemu używając kalkulatorów, które znajdują się w Internecie. Jednak należy pamiętać ze są one mało dokładne.
Przed dokonaniem wyceny mieszkania warto przygotować następujące dokumenty:
- Plan mieszkania
- Wypis z księgi wieczystej albo aktu notarialnego
- Wypis z rejestru gruntów
- Mapa ewidencyjna (potrzebna do określenia lokalizacji mieszkania)
Dokumenty potrzebne do wyceny mogą się różnić w zależności od sytuacji. Rzeczoznawca posiadając numer księgi wieczystej jest w stanie uzupełnić braki, które pojawią się w trakcie kompletowania dokumentacji. Wiążę się to jednak z dodatkowymi kosztami.
